بررسي احکام و دعاول و ماهيت حقوقي و فقهي سرقفلي

فهرست مطالب

چكيده1

مقدمه2

فصل اول : كليات4

گفتار اول : تعريف سرقفلي4

گفتار دوم :13

تعريف حق كسب وپيشه وتجارت13

گفتار سوم :18

تفاوت حق سرقفلي باحق كسب وپيشه وتجارت18

فصل دوم: بررسي ماهيت حقوقي وفقهي سرقفلي20

گفتار اول : سوابق تاريخي20

سیر قانوني مربوط به روابط موجرو مستأجر22

بند دوم : قانون سال 133924

بند سوم : قانون روابط مؤجر و مستأجرسال 135626

بندچهارم : قانون روابط موجر و مستأجر سال 136226

بند پنجم : قانون روابط موجرو مستأجر سال 136528

بند ششم : قانون روابط موجرو مستأجر سال 137630

گفتار دوم: وضعيت سر قفلي وحق كسب وپيشه وتجارت ازنظرفقهي31

بند اول : نظريات امام خميني (ره)31

بنددوم: نظريات حضرت آيت الله خويي ( ره )34

بند سوم : نظر آيت الله سيد علي حسيني سيستاني37

بند چهارم : سيد عبدالكريم موسوي اردبيلي :40

بندپنجم : ميرزا جوادتبريزي40

بند ششم : ديدگاه دكتر سيد مهدي مولوي شهري41

فصل سوم : احكام سر قفلي وحق كسب وپيشه وتجارت43

گفتار اول: سرقفلي دررابطه مالك و مستأجر دست اول43

گفتار دوم : سر قفلي دررابطه مستأجر اول و مستأجر دوم46

گفتار دوم : مبلغ سرقفلي :47

گفتار چهارم: چند نكته درباب سرقفلي :50

فصل چهارم : دعاوي مربوط به سر قفلي وحق كسب وپيشه51

گفتاراول: موارد پرداخت كل سرقفلي به مستأجر51

مبحث دوم : تخليه به منظور احتياج شخصي موجر54

مبحث سوم : تخليه محل كسب براي سكونت55

گفتاردوم : موردي كه نصف سرقفلي اسقاط مي شود .56

گفتار سوم: موارد اسقاطي سر قفلي60

مبحث اول: تخليه به لحاظ تعدي وتفريط60

مبحث دوم : تخليه به لحاظ تغيير شغل62

مبحث سوم : تخليه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها »64

گفتار چهارم : گزارش كارگاه حقوقي درمورد سر قفلي66

منابع و مؤاخذ71

چكيده

با توجه به اهميتي كه امروزه حق سرقفلي در املاك تجاري پيدا كرده است دراين تحقيق و مورد بررسي قرارمي گيرد اين تحقيق به چهار فصل تقسيم مي شود كه درآن عناوين ذيل بررسي مي شود .

در فصل اول تعريف سر قفلي وحق كسب وپيشه وتجارت وتفاوت اين دوباهم مطرح شده است فصل دوم ماهيت حقوقي وفقهي حق سر قفلي را موردبررسي قرار داده و سير تاريخي آن و آراي چند تن از فقها را درمورد سرقفلي بيان مي كند. فصل سوم به بيان احكام سر قفلي و حق كسب وپيشه وتجارت مي پردازد ودر آن به نكاتي در مورد حق سر قفلي اشاره شده فصل چهارم دعاوي مربوط به حق سرقفلي وحق كسب وپيشه رابيان مي كند وموارد اسقاط حق سر قفلي وموارد پرداخت سر قفلي را بيان مي كند ودرنهايت گزارش كارگاه حقوقي درمورد حق سر قفلي بيان شده .

مقدمه

به نظر مي رسد در اماكن تجاري در بسياري ازشغلها محل كار براي شخص اهميت زيادي دارد. به اين صورت كه وقتي شخصي مغازه اي باز مي كند بعد از يك مدت اعتباري پيدا مي كند ، مشتريهايي پيدا مي كندحق سرقفلي ناظر به همين حالت است يعني حقي كه براي صاحب مغازه در رابطه با مشتريها ومحل پيدا مي شود. زيرا اگرمستأجر محل كارش را تغيير دهد مشتريهاي خود را از دست مي دهد ومجدداً بايد از صفر شروع كند .

سر قفلي مفهومي متمايز از حق كسب وپيشه وتجارت است و آنچه در قانون روابط مؤجر ومستأجر موردبحث قرار گرفته حق كسب وپيشه وتجارت است نه سر قفلي. با توجه به اينكه فقها درمورد خلاف شرع بودن اين نهاد حقوقي حكمي نداده اند وقانونگذار بعداز انقلاب اين پدیده پذيرفته واغلب محاكم حتي ديوان عالي كشور هم حق كسب وپيشه وتجارت را موردحكم قرار داده اند ودرعرف تجّار هم اين مسئله پذيرفته است دراعتبار حق كسب وپيشه وتجارت ترديدي نيست .

فصل اول : كليات

گفتار اول : تعريف سرقفلي

« آقاي دكتر لنگرودي درترمينولوژي حقوق آورده اند « پولي كه مستأجر ثاني ( به معني اعم ) به مستأجر سابق درموقع انتقال اجاره بلاعوض مي دهد وهمچنين مستأجراول به مؤجر مالك مي دهد .»

« تعريف آقاي دكتر لنگرودي به معناي وسيع كلمه بيان شده كه علاوه بر سرقفلي به معني خاص ، شامل حق كسب وپيشه هم مي شود. ولي اين تعريف داراي اين حسن است كه قائل به تفكيك بين سرقفلي وحق كسب وپيشه شده است . »

« حق سرقفلي « حقي است كه بازرگانان وكاسب نسبت به محل پيدا ميكند به جهت تقدم در اجاره ، شهرت، جمع آوري مشتری وغيره ....»

« درفرهنگ دهخدا آمده است : « سرقفلي چيزي است كه ازكرايه دار سراي يادكان بگيرند و آن مزد گشودن قفل است كه داخل كرايه نيست .. حق آب وگل ياحقي كه مستأجر را پيدا آيد دردكان ويا حمام ويا كاروان سرايي وامثال آن واوآن حق را به مستأجر بعد خود تواند فروخت.»

« مرحوم ناظم الامباء درفرهنگ نفيسي آورده است: وجهي كه ازكرايه داروخانه ودكان علاوه بر كرايه دريافت كنند و آن نزدگشودن قفل است وداخل كرايه نيست .»

ناصر رسائي نيا معتقد است « سر قفلي حقي است معنوي شامل شهرت محل تجاري وموقعيت آن وتعداد مشتريان ياخريداران اتفاقي و رهگذر كه تاجر براي تقدم در اجاره ادامه فعاليت تجاري خود در محل كار دارا مي باشد و اين نوع سر قفلي مبناي حقوقي دارد وقابل نقل وانتقال به ديگران است همچون ساير حقوق معنوي مانند اسم تجارتي ، علايم تجارتي خريد وفروش مي شود ودرروابط مالك ومستأجر سابقاً حق سرقفلي منشأ قانوني نداشت وباتوجه به عرف تجار معامله مي گرديد. ليكن درقانون مالك ومستأجر كه درخرداد 1356 تصويب گرديد بجای سر قفلي از حق كسب وياپيشه وياتجارت استفاده شده اما منظور آن مترادف قرار دادن حق سرقفلي با حق كسب وپيشه نبوده ».

« درماده 6 قانون روابط مؤجر ومستأجر مصوب 1376 آمده است : « هر گاه مالك ، ملك تجاري خود رابه اجاره واگذار نمايد ، مي توان مبلغي را به عنوان سر قفلي ازمستأجر دريافت نمايد .

همچنين مستأجر مي توانددراثناء مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر ومستأجر ديگربه عنوان سرقفلي دريافت كند مگرآنكه درضمن عقد اجاره حق انتقال به غير از وي سلب شده باشد .

تبصره 1: چنانچه مالك سر قفلي نگرفته باشد مستأجر بادريافت سرقفلي ملك را به ديگري واگذار نمايد پس از پايان مدت اجاره مستأجر اخيرحق مطالبه سر قفلي ازمالك را ندارد .

تبصره 2: در صورتي كه موجر به طريق صحيح شرعي سر قفلي رابه مستأجر منتقل نمايد ، هنگام تخليه مستأجر مطالبه سرقفلي به قيمت عادلانه روز را دارد .»

« باتوجه به ماده 6 قانون روابط مؤجر ومستأجر مصوب 1376 سرقفلي ناظر به املاك تجاري است. بنابراين اگرشخصي ملك غير تجاري را به اجاره بدهد مشمول مورد نيست. مگر اینکه درتشخيص ملك تجاري ملاك را تراضي طرفين بدانيم . درتشخيص اينكه ملك تجاري است يا غير تجاري سه مبنا به عنوان ملاك ومعيار قابل تصور است : الف) اعلام مراجع ذي صلاح قانوني مانندشهر داري ب ) تراضي طرفين عقد ، ج ) عرف .»